郑州高新区，一直在默默地证明自己！

三十余年来，郑州高新区闷头发展，在产业、教育两座高地加持下，成绩斐然。

近年来，高新区又迎来新变化，一方面是“扩区”的呼声高涨，另一方面是片区商业发展如火如荼。

(相关资料图)

对高新区商业而言，在去年底开业的正弘汇，可以说将区域商业发展推向高潮，一条科学大道贯穿各大商业体（ 正弘生活广场、万科广场、高新万达、未来还有保利的商业入场 ），高新商圈呼之欲出！

然而，片区商业短期爆发，多个商业扎堆聚集，也未必是一件好事。

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开业半年后的正弘汇

去年年底，正弘汇尽管以80%的开店率仓促开业，但当时也引起不小轰动，称得上郑州商业的逆势“破冰”之作，开业当天超10万人次客流，深受郑州市民好评。这 对郑州商业发展有很大鼓舞、激励和提振信心的作用 。

如今，开业半年后的正弘汇怎么样了？

近期邦君实地走访高新区正弘汇，与开业时对比，目前 开店率达到96% ，从负一至地上七层，从开业至今，待开业品牌门店减少了80家，处于招商待开业的门店大概仍有20家。

这其中包括负一层的淘小胖姐弟俩土豆粉店、一层香奈儿对面的迪奥奢侈品店和二层星巴克。

如果说某卫城想要把迪奥郑州首店的光环放在头顶，那么正弘汇迪奥门店自然不能、也不会提前开业，这似乎有情可原。

而作为本土餐饮品牌的姐弟俩为何如此“害羞”，至今正弘汇店没有坦诚相见，有点让人不能理解。

相比之下，姐弟俩没有巴奴“积极”，虽然后者去年也没开业，但其在今年3月份就已进场，并提出新的口号标语： 服务不过度，样样都讲究 。

不过个人觉得还是原来的“ 服务不是巴奴的特色，毛肚和菌汤才是 ”更符合巴奴产品主义的发展理念。

虽然巴奴创始人说已经摆脱掉海底捞的影子，但从其新标语可以看出，两大品牌之间的“火药味儿”依然十足！

至于星巴克，可能负一层已经有一家了，上面的就没开。换个角度看，如果商场客流人气一直很高，还会不开吗？

另外，也有个别品牌店面进行了调整，比如说七层的餐饮区，此前招商披露的是曼玉餐厅，现在入驻的是 曼玉小海鲜 ，本以为是在郑州生长10多年的曼玉更名了，原来是曼玉旗下新品类，正弘汇店是河南首店。

还有比较重要的一点，就是正弘汇现在的人气和开业时相比，相差甚远。

可能去的不是时候，因为是在工作日，虽在饭点，但七层餐饮区客流也并不大。

如果说作为郑西以年轻定位、品牌业态全且具有一定影响力的商业体尚且如此，那么高新万达、朗悦公园茂、高新万科广场等“前辈们”会怎样？

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朗悦系商业的“冰与火”

朗悦算得上在郑州高新区商业综合体第一个吃螃蟹的开发商，2017年问世的朗悦公园茂 在一定程度上填补了区域商业空白地。

以儿童、家庭、潮流三大主题功能定位，结合周边居民生活方式不断迭代升级，整体来看运营得中规中矩。只是18万方的公园茂与15万方的正弘汇距离不足2公里，两者肉搏，不知区域消费者更偏爱哪个？

继公园茂之后，朗悦在2020年又推出了朗悦新悦荟，6万方左右，定位为年轻、时尚、休闲的社区型购物中心。从 “大而全”变成了“小而美” ，在学校、社区、地铁的加持下，相比公园茂，新悦荟可圈可点！

但这两个项目并非今天谈论朗悦的重点，主角是朗悦公园里。根据官方披露信息，超10万方的露天街区商业，堪称 朗悦商业项目的3.0 。

于朗悦而言，这是一次升级之作，是对自身的突破与跨越，可以理解为创新；也是一次大胆的尝试，摸着石头过河，也可能一不小心即会“坠坑”。

相比于盒子商业， 开放式的商业街区 更能满足年轻消费者对时尚化、潮流化、个性化、舒适感、互动感的追求。

邦君实地走访公园里商业街区时发现，项目周边的社区、公寓等入住率相对较高，不用担心流量的问题，并且刚需群体占有一定比例，这从高新区华豫佰佳国槐街店内的购物消费者中可窥知一二。

但公园里商业街的门店约30%的入驻率却令人叹息。街区东西方向全长约800米，大概300家商铺，但多是连排关门、上锁的现状。

仅有少部分门店开业，除了饮品，就是小吃、餐馆，业态单一且同质化严重，这给后期运管团队带来压力和挑战！

深入了解发现，朗悦公园里项目原计划去年入市，但因不可抗力因素影响，延期至今年下半年。 口罩只是表面因素，核心还是招商存在问题 。

常规来看，在公园茂、新悦荟等盒子商业的基础上，朗悦应该对接了不少品牌，招商入驻本不会有啥问题，但不能排除街区商业面临的弊病而让商家心有余悸，郑州属于北方城市，四季分明，冬寒、夏热，再加上风霜雨雪等天气，这当然会给露天商业街的客流带来一定程度影响！

朗悦系的三大商业项目近距离聚合，看似会增强商业体的对外辐射能力、吸金能力，但在激烈的竞争压力下，可能会出现人气冷清，商铺租不出去的尴尬局面。

片区商业竞争，需要辩证看待，具有硬币的AB面，好的商业竞争可以促进各自创新升级，更好地服务于消费者，而另一面则是朝着相反的方向发展，此前郑州已有前车之鉴，相信时间会给出正确的答案！

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新型零售业态汇聚

近年来，在高新区商业整体发展不温不火的同时，区域内迎来新的零售业态。

比如正弘汇的 淘小胖 、朗悦公园里的 华豫佰佳 、千禧动漫时代广场的 利多仓 等超市，犹如万绿丛中一点红，让消费者眼前一亮！

三家超市在空间分布上距离相隔不远，都在科学大道瑞达路附近，最远距离不超过2.5公里，这类超市并非独立存在，而是与商场形成互补，互利共惠，在给商场增加人气竞争筹码的同时，也给区域内消费者带来福音。

在今年4月份，位于正弘汇负一层的淘小胖正式开业，迎来周边消费者追捧。去过的朋友都知道，它在商品陈列、装修风格、服务理念等方面，都在模仿胖东来。

经营面积不大，约5000m²，涵盖鲜肉、水产、果蔬、冷冻、熟食、烘焙、个护、海鲜加工、休闲食品等十多个区域，基本满足周边市民购物需求。

还有去年华豫佰佳国槐街店，经营面积、货品陈列、区域划分等多方面都与淘小胖相差不大，不同的地方是， 华豫佰佳的服务更加细腻 。

在超市入口处，放有冷热饮水机、洗手台、梳妆镜、存包柜、购物车，来往顾客可免费使用。

另外，在场内每个区域的货架上都贴有温馨提示语和小标签，还有它的经营宗旨是“ 品质至上，买贵补差价，不满意就退货，购物零风险 ”，这是不是很有胖东来的味道？

距离正弘汇淘小胖不足900米的 郑州首家利多仓仓储会员超市 ，在去年12月份赶在正弘汇开业前一周进行试营业，吸引不少市民。 试水会员制的盈利模式 成为了郑州商业创新的一道靓丽风景线。

该超市有上下两层，共计约7500㎡，所有的商品都以运输货架的方式进货，场内一些商品相比电商平台价格大概7.1折出售。

利多仓仓储会员店主打“性价比”，与 山姆、Costco 等超市如出一辙，以收取会员费实现盈利，以低价吸引客户，凭借庞大的会员数量，直采直购，拿到市场最低价，每项商品赚取毛利平均10%左右。

另外，利多仓超市设计了可没有限制的退款退货策略，如有不满意、不好吃、不好用等情况，均可凭票无理由退换货，旨在为会员提供高性价比、高品质的商品服务！

而这类超市的聚集，对高新区商业氛围无疑利好。

现在的高新区，在河南拔尖大学、各大产业园、高新技术企业、新型研发机构的加持下，可以说是郑州乃至河南高新技术和人才最多的一个区域，教育高地和产业高地，恐怕郑州东区也难以望其项背。

两大“高地”的背后，为区域商业提供了大量有实力的消费群体来反哺商业发展，草灰蛇线，片区房价即是佐证！

当下，事关高新区未来发展大计的“扩区运动”正如火如荼，一直备受关注的彩虹桥和地铁8号线也将在2023年下半年竣工，高新区的新面貌正阔步而来。

三十年磨一剑，高新区从郑州西北远郊的一片蛮荒之地，蜕变为科创高地。在默默耕耘中，郑州高新区的巨大变化超乎很多人的想象！

对郑州高新区而言，新的发展机遇和挑战，正在路上！

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撰文/编辑：木易